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ザ・フロント・マークシティ | THE FRONT MARK CITY

サンヨーホームズの兵庫県神戸市の新築分譲マンション「ザ・フロント・マークシティ<サンメゾン神戸新長田>」
【JR神戸線「新長田」駅徒歩4分、地下鉄西神・山手線/海岸線「新長田」駅徒歩4分】

REPORT

ザ・フロント・マークシティの価値

住宅評論家 山下伸介氏が語るザ・フロント・マークシティの価値 京都大学工学部卒業。「スーモ新築マンション」「都心に住むbySUUMO」等の編集長を務める。独立後は住宅関連テーマの編集企画・執筆などを中心に活動中。

JR「新長田」駅前

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三ノ宮駅へ9分、大阪駅へ30分、新神戸駅へ12分。多方面に直通で行ける利便性の価値

現地からJR「新長田」駅へ徒歩4分は魅力!

鉄人28号のモニュメントがあることでも知られる「新長田」は、交通利便性の高さが大きな特徴だ。JR神戸線で「三ノ宮」駅まで直通9分、「三ノ宮」駅で新快速に乗り換えれば「大阪」駅まで30分というポジションに位置し、さらに地下鉄西神・山手線を利用すれば、新幹線を利用できる「新神戸」駅へも直通12分で行ける。
神戸市内の主要路線であるJR神戸線と地下鉄西神・山手線を両方利用できるのは、都心部の三宮以外には新長田だけであり、通勤や出張時の足回りにおいて市内でも有数の便利な街といえるだろう。
また、「新長田」駅は地下鉄海岸線の始発駅でもあり、ノエビアスタジアムがある御崎公園やハーバーランド方面などへのレジャーにも便利だ。
こうした高い交通利便性を誇る「新長田」駅から徒歩4分という立地に登場するのが本プロジェクトである。

どこへ行くにも快適なアクセスが叶う(交通アクセス図)

どこへ行くにも快適なアクセスが叶う(交通アクセス図)

都心部のJR「三ノ宮」駅へは9分で行ける近さ(「三ノ宮」駅前)

都心部のJR「三ノ宮」駅へは9分で行ける近さ(「三ノ宮」駅前)

「大阪」駅へは「三ノ宮」駅にて新快速に乗り換えて30分(「大阪」駅前)

「大阪」駅へは「三ノ宮」駅にて新快速に乗り換えて30分(「大阪」駅前)

駅徒歩4分という立地に登場する本プロジェクト(現地前)

駅徒歩4分という立地に登場する本プロジェクト(現地前)

居住ニーズ・資産性の条件とは

通勤する都心部から近いこと、多方面への移動手段があること、そして駅近であることは、多くの住宅購入検討者が重視するポイントであり、それらは居住ニーズの高さ、すなわち資産性を左右する条件だと考えられる。
これらの条件を兼ね備える同プロジェクトの立地は、通勤利便性を重視する人にとって便利なうえに、将来的な資産性の観点でも一定の優位性が見られる。
その理由を次章でさらに詳しく解説しよう。

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交通利便性の高さは、資産性を左右する重要条件

共働き世帯の増加により、住宅購入を検討する人の多数が交通利便性を重視

専業主婦世帯と共働き世帯の推移(1980年~2018年)

専業主婦世帯と共働き世帯の推移(1980年~2018年)

資料出所/厚生労働省「厚生労働白書」、内閣府「男女共同参画白書」、総務省「労働力調査特別調査」、総務省「労働力調査(詳細集計)」(※1)

共働きの増加が長期トレンドに

前述した交通利便性の高さが、マンションの資産価値の維持になぜ重要なのか。その理由は、共働き世帯が長期的に増加し続けていることにある。共働き世帯は、通勤の負担を減らす交通利便性が夫婦共通の重視条件となりやすい。
つまり、現代は住宅購入を検討する人の圧倒的多数が交通利便性を重視する時代なのだ。だからこそ、多くの居住ニーズを集めて資産価値を維持する条件として、交通利便性の高さが年々重要になってきている。また、資産価値の維持には将来の居住ニーズがより重要となるが、共働きの増加は長期トレンドであり、近年の上昇角度を見ても簡単には転換しそうにないと予測される。

住宅評論家が分析する資産価値

筆者がそう考える背景には、共働き世帯数が専業主婦世帯数を上回ってすでに20年以上が経過していることもある。この20年、両親が共働きの家庭で育った子どもたちは増え続けているだろうし、彼らが成人すれば自身も共働きのライフスタイルを選ぶ可能性が高いと思うからだ。逆に将来的に専業主婦世帯が増加に転じる要因が見当たらないとも言える。
もちろん総人口が減少していく以上、共働き世帯数の増加はいずれ頭打ちになるだろうが、共働き世帯が住宅購入検討者の多数派であるかぎり、マンションの資産価値を維持する条件として、交通利便性の重要度は高まることはあっても低下することは考えにくい、というのが筆者の分析である。

駅近ほどリセールバリューが高いという事実

近畿圏 築10年中古マンションリセールバリュー

近畿圏 築10年中古マンションリセールバリュー(※2)

※2008年1月~2010年12月に新規分譲され、2019年1月~2019年12月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出(※3)

交通利便性の高さと資産価値の関係性

ここまで交通利便性の高い立地の将来性について解説してきたが、実際に現時点の資産評価を表すデータを見ても、やはり交通利便性の高さが資産価値の維持に大きく影響していることがわかる。資産価値の目安となるリセールバリュー(築10年の中古マンションの新築時からの価格維持率)は、駅に近いほど数値(価格維持率)が高いことが明らかだ。

専門家から見たリセールバリュー

図の数値は過去10年間の結果であり、10年後も同じ維持率が保証されるわけではないが、駅徒歩5分以内であることが駅徒歩5分以上よりも相対的に維持率が高くなることは10年後も変わらないと考える。というのも、駅徒歩分数別のリセールバリューデータは毎年更新され、筆者は長年チェックしてきているが、常に駅近ほど維持率が高くなる傾向があるからだ。
同プロジェクトが駅徒歩4分であること、その最寄駅が都心に近い複数路線利用できる便利な駅であることは、将来的に多くの居住ニーズを集める優位性となるだろう。

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歩道や街並みが整う再開発エリア。海も見える眺望にも期待

現地周辺イメージイラスト(地図を基に描き起こしたもので実際とは異なります)

現地周辺イメージイラスト(地図を基に描き起こしたもので実際とは異なります)

再開発エリアに立地するプロジェクト

同プロジェクトは新長田駅南地区再開発エリアの一画に立つ。周辺はインターロッキングブロックの歩道や街灯が整備され、フラットでベビーカーを押しながらでも歩きやすいだろう。
また、同再開発エリアは多彩な商業施設や商店街が充実し暮らしやすい環境が整う。スーパーは駅前の西友や、22時まで営業するダイエーグルメシティなど複数から選べ、飲食店やクリニック、子育て施設などの選択肢も豊富だ。昨年には住民サービスの拠点となる新長田合同庁舎も再開発エリア内に完成し、身近に利用できる。
つまり、高い交通利便性とともに、自宅と駅を中心とした生活圏に必要な街の機能がそろう駅近ライフが送れるのが、同プロジェクトの立地なのだ。

東急プラザ新長田(徒歩4分・約290m)

東急プラザ新長田(徒歩4分・約290m)

街のにぎわいを創出する新長田合同庁舎(徒歩6分・約450m)

街のにぎわいを創出する新長田合同庁舎(徒歩6分・約450m)

日当たりや開放的な眺望、豊富なプランバリエーションも魅力

航空写真

航空写真

2019年6月に撮影したものに一部CG加工を施したもので、実際とは多少異なります。建設地を表現した光は、物件の位置を示すものであり、規模や高さを示すものではありません

MAJOR7(メジャーセブン)「新築分譲マンション購入に際しての意識調査2018年」(※4)

MAJOR7(メジャーセブン)「新築分譲マンション購入に際しての意識調査2018年」(※4)

「広さ」にも応える間取りプラン

地上14階建てで登場する同プロジェクトの現地は、南側に街路樹が整備された幅の広い歩道と国道2号線が通っているため、将来的に南面の間近に日照を遮るような高い建物が建つ可能性は極めて低い。さらに国道の向こう側は一戸建てや小規模店舗などが中心の一帯であり、上層階からは海まで見渡せる開けた眺望が広がることが期待できる。
また同プロジェクトは総戸数91戸ながら、間取りプランは2LDK~4LDKの29タイプと豊富なバリエーションから選べ、専有面積も58m2台~75m2台と幅広い。昨今は、ファミリータイプの主流である3LDKに60m2台の住戸が珍しくなくなってきているが、一方で、マンション購入検討者を対象とした意識調査では、「広い部屋に住みたいから」が購入検討理由の上位にある。
つまり、検討者の希望と選べる物件が合致しにくい状況が発生しやすくなってきているのだ。その観点で言えば、75m2台の3~4LDKまで用意されている同プロジェクトは、広い住まいを求める人が広さを妥協することなく選べる住戸ラインナップといえるだろう。

※1:「専業主婦世帯」は、夫が非農林業雇用者で妻が非就業者(非労働力人口及び完全失業者)の世帯。「共働き世帯」は、夫婦ともに非農林業雇用者の世帯。2011年は岩手県、宮城県及び福島県を除く全国の結果。2013年~2016年は、2015年国勢調査基準のベンチマーク人口に基づく時系列用接続数値。

※2:既存物件についての調査であり、当該物件の今後の価値変動を保証・予想するものではありません。

※3:専有面積30m2未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。

※4:大手デベロッパー7社の新築マンション情報サイトMAJOR7(メジャーセブン)調べ(2019年2月発表)

※交通所要時間は日中平常時のもので、時間帯によって多少異なります。乗り換え・待ち時間は含まれておりません。予めご了承ください。

 

<ロケーション>

アスタくにづか3番館(徒歩5分・約340m) /ダイエーグルメシティ、ケーズデンキ、ファミリーマート、ドミノピザ

新長田駅前医療モール(徒歩6分・約480m)/カネモリ眼科形成外科クリニック、たかぎ医院、てい歯科医院、こうづきメンタルクリニック、山本クリニック

こぐまプリスクール 新長田園(徒歩3分・約170m)、神戸保育園(徒歩8分・約590m)、駒栄保育所(徒歩8分・約620m)、神楽こども園(徒歩9分・約710m)

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